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Remarque : l’essentiel des références du texte se rapporte à un rapport du sénat de 2004 

Introduction
Les experts s’accordent pour dire que l’augmentation récente des coûts du logement (évaluée à +90% depuis le creux de 1998, soit +11% par an) tient essentiellement à l’augmentation du foncier, lié à un déséquilibre de l’offre et de la demande de terrains à bâtir. Certes la demande a augmenté (accroissement de la population, vieillissement de la population, diminution de la taille moyenne des familles), mais c’est surtout l’offre de terrains à prix raisonnable qui est insuffisante. Il n’y a pas en France pénurie physique de terrains, en zone péri-urbaine en particulier. Les experts relèvent entre autres que la libération de terrains disponibles en zone urbaine est fiscalement plutôt découragée.
Les propositions suivantes sont justes et de nature à remédier à ce déséquilibre. Elles vont plus loin ou précisent ce par quoi pourraient se traduire les axes suivants du projet national du parti socialiste :
- partage de la plus-value entre le constructeur et la collectivité qui, par ses investissements, a rendu le terrain constructible
- favoriser les élus bâtisseurs en rendant disponible des terrains
1/ redonner à la collectivité l’intégralité de la plus-value associée à la décision de classement de zones non-constructibles en zones constructibles :
Dans la situation actuelle, la décision de classement se traduit souvent par une augmentation spectaculaire du prix des terrains. On a ainsi en Savoie des exemples de terrains passés de 1€ (prix terre agricole) à 53 € (terrain constructible), et en région parisienne, ce rapport peut atteindre un facteur 100. Le propriétaire du terrain est l’unique bénéficiaire de cette plus value (taxée par l’Etat à 26%, avec 10% d’abattement par année de détention, après 5 ans), alors que la collectivité seule est à l’origine de l’accroissement de la valeur du terrain, par l’extension progressive de la ville et des avantages qui en font l’attraction ou par ses investissements en équipements.
Les acquéreurs privés de ces terrains le font au prix du marché, tout comme la commune, qui si elle exerce son droit de préemption acquerra le terrain au prix fixé par le Domaine, lui-même se basant sur le prix du marché.
En dehors de cette injustice du bénéfice de la plus-value, il faut remarquer que le prix du terrain se retrouvera naturellement dans le prix des logements, que ceux-ci soient construits en propre, vendus ou mis en location.
A l’instar des Pays-Bas ou de la Suède, nous proposons que la collectivité achète systématiquement les terrains classés constructibles à 3 fois le prix de la terre agricole (Pays-Bas), ou au prix de l’état de la terre 10 ans auparavant (cas de la Suède). Ce ne serait pas une remise en cause du droit de propriété. Simplement, cela revient à détacher le droit de construire du droit de propriété.
On peut considérer également qu’il y a un intérêt public à la chose : un agriculteur possédant 100 ha et qui les revendrait en terrain constructible à 30€/m2 gagnerait 30 millions d’euros, soit l’équivalent du montant du gain du loto, payé par environ 5000 habitants (2000 terrains individuels de 500 m2, à 2.5 habitants/logement. C’est excessif et très injuste.
Il est normal que la collectivité dédommage l‘agriculteur exproprié, mais pas à l’excès.
Le plus souvent, l’agriculteur perdra une partie de ses terres, donc de ses revenus. Le rachat par la collectivité à 3 fois son prix lui permet normalement de retrouver une surface supérieure d’autres terres à exploiter. On pourrait aussi lui faire bénéficier d’un droit de préemption sur la vente de terres voisines. L’agriculteur peut également adapter son exploitation vers une agriculture plus intensive, voire dans les cas extrêmes, changer d’exploitation. Rien d’excessif à cela : c’est le lot de tous les salariés licenciés, auxquels on demande exactement les mêmes capacités d’adaptation.
Grâce à ces terrains acquis à un prix plus juste, la communauté serait en meilleure position pour proposer des terrains à prix coûtant à des particuliers, ou dans le cadre d’accords négociés avec des constructeurs sur le prix de sortie. Bien entendu, la mise à disposition de terrains à bâtir à prix coûtant à la périphérie des villes aurait un effet déflationniste sur les terrains du centre-ville. (En théorie, ces derniers devraient rester plus chers, compte tenu de leur plus grande attractivité.)
Au lieu de pousser les nouveaux habitants à s’établir loin des villes (parfois jusqu’à 50 km), ce qui engendre des frais et nuisances multiples pour la collectivité et les individus (équipements routiers, frais de transport, accroissement du trafic, pollution, épuisement des ressources naturelles, effet de serre), on les attirerait près de la ville, là où manifestement va leur préférence, comme l’atteste le différentiel de prix ville/campagne. (L’établissement loin des villes devrait être un choix personnel et non un choix purement économique.)
L‘achat systématique des terrains déclarés constructibles ne devrait pas poser de problème majeur pour les finances des communes. Sur la base d’un besoin d’accroissement moyen de 300000 logements pour un parc de 20 millions, cela fait 1.5% an. Pour une ville de 100000 habitants à 2.5 habitants par logement, soit 40000 logements, en estimant le besoin d’accroissement du parc à 3%, cela reviendrait à 1200 logements supplémentaires, et en comptant un surface moyenne de 1000 m2 par logement, cela demande1.2 ha/an, soit à 3 x 0.5 €/m2 (prix moyen de la terre agricole en France), 1.8 M€/an, ou encore 45 €/foyer fiscal. Il s’agit d’un flux d’investissement, remboursé dès que les logements sont mis en vente.
2/ taxation continue de la plus-value des zones bâties et non bâties en zone urbaine
Le prix du logement, se caractérise à la fois par une hausse continue en tendance, de l’ordre de 1.4% (hors inflation), et des cycles d’une durée de l’ordre de 10 à 15 ans.

Paris, Source : Jacques Friggit, OFCE             Province, Source : Jacques Friggit, OFCE
Une des vertus de la hausse des prix du logement ancien est de provoquer naturellement un ré-équilibrage du marché, par le biais de la relance de la construction neuve, dont le coût va dépendre fortement du prix des terrains. Les prix élevés des terrains incitent les détenteurs de terrains non bâtis à les mettre sur le marché, et même les détenteurs de terrains bâtis à vendre une partie de leur terrain à un bâtisseur. Dans les cas extrêmes, le vendeur peut même être incité à vendre la totalité bâtiment + terrain à un prix élevé, que l’acheteur rentabilisera par la démolition du bâtiment existant et la reconstruction d’un logement utilisant de façon plus dense le terrain (immeuble, segmentation).
S’il est vrai que le vendeur de terrains rend un service à la collectivité en permettant la construction des logements qui manquent, il faut dire que la plus-value qu’il en retire est souvent très substantielle, et taxée simplement à 26% avec 10% de décote par an après 5 ans conduisant à une exonération totale après 15 ans de détention. (Les propriétaires sont également exonérés s’il s’agit de la résidence principale, ce qui est sans objet pour des terrains nus).
Les prix élevés ont évidemment des inconvénients : ils empêchent les locataires de devenir propriétaires, incitent les jeunes à rester chez leurs parents, les célibataires à pratiquer la co-location, les familles à se contenter d’un logement plus petit, voire des salariés pauvres à se retrouver SDF. L’augmentation des prix avantage les propriétaires anciens (bailleurs ou individuels), et défavorise les locataires (dont les loyers suivent tôt ou tard l’évolution du marché, par le biais du nécessaire amortissement des nouvelles constructions mises sur le marché de la location, et effet d’entraînement sur la location des logements anciens), et les primo-accédants, c’est-à-dire très souvent nos enfants.
Tout cela n’est pas acceptable.
Il faut à la fois plus de justice et une plus ferme régulation du marché.
D’où les idées suivantes :
1^ère idée : Affecter le produit de la plus-value actuelle sur l’immobilier à la mise sur le marché de terrains et de logements.
2^ème idée : elle concerne des évolutions possibles du système actuel de taxation de la plus-value à la revente. On propose les idées suivantes :
-          maintenir (ou augmenter) le taux actuel de taxation de la plus-value
-          supprimer le système de décote dans le temps, hormis l’inflation (indice général des prix), qui n’a pas de raison d’être sérieuse
-          suppression de l’exonération de l’habitation principale (La revente d’une habitation principale est en général équilibrée par l’achat d’une autre habitation principale, donc avec un impact limité sur le marché. Par ailleurs, il n’y a pas de raisons de favoriser un ancien propriétaire, qui bénéficie déjà de la revalorisation de son apport personnel (son ancien logement) par rapport à un primo-accédant).
3^ème idée : Taxer annuellement la plus-value potentielle du terrain nu ou bâti (valeur du terrain seule, en dehors de la valeur du logement). On se baserait pour déterminer cette plus-value potentielle sur les cours du marché des terrains, de laquelle on déduirait une valeur correspondant au coût de viabilisation moyen d’un terrain (rapporté au m2 et à la longueur de façade et/ou toute autre valeur pertinente), et en supposant l’acquisition du terrain non viabilisé au prix de la terre agricole (soit un prix quasiment nul en comparaison).
La taxe se décomposerait en 2 parts : une part non-remboursable et une part remboursable. Le produit de la taxe serait affecté aux travaux de viabilisation et d’équipement de nouvelles zones constructibles. La taxe non remboursable correspondrait à la fourniture de terrains pour le logement social, la taxe remboursable à celle destinée à la fourniture de terrains au secteur privé (donc remboursé par la vente des terrains à bâtir). Le remboursement (de la part remboursable) se ferait de façon naturelle sur la base de la baisse du cours des terrains, lorsque la crise se résorbe.
Une première justification de cette taxe est l’incitation à la revente de terrains, donc à l’équilibre du marché. Deuxièmement, elle augmente quand les prix augmentent. On rééquilibre ainsi la situation relative de tous face à l’augmentation des prix. Ce ne sont plus seulement les locataires et primo-accédants qui souffrent des prix élevés, mais également les propriétaires établis, bailleurs ou non.

La taxation pourrait intervenir à plusieurs niveaux : communal, intercommunal, départemental, régional, national. Les taux seraient fixés par décision des instances concernées, tout en pouvant être encadré par des valeurs minimale et maximale fixées à l’échelon de décision supérieur. L’avantage d’une taxe qui ne resterait pas uniquement à un échelon communal serait, dans le cadre d’une péréquation, de favoriser les élus bâtisseurs soucieux de maîtriser le prix du foncier, par l’attribution de subventions lors d’opérations foncières ou immobilières, et ce au détriment des autres maires.

Des taux différents seraient établis entre terrains bâtis et non bâtis, selon le taux d’occupation du sol (rapport entre la surface habitable et la surface du terrain), ou selon les catégories de bâtiment construits dessus. Par la variation des taux selon le taux d’occupation du sol, on pourrait inciter plus fortement à la vente des terrains inoccupés ou au taux d’occupation du sol faible dans les quartiers les plus demandés, là où une densification de l’habitat serait la plus souhaitable ou la plus souhaitée par la collectivité.La possibilité de taxe (non remboursable) existe déjà pour les terrains constructibles non bâtis dans la législation et le Sénat proposait dans le rapport cité une taxe annuelle pouvant aller jusqu’à 5€/m2 (à comparer à des prix de terrains constructibles atteignant 50 €/m2, soit une taxation annuelle à 10%). Le point important est à la fois de peser suffisamment sur le marché pour inciter à la vente de terrains, et d’équilibrer le financement de travaux de viabilisation et ainsi de ramener l’équilibre sur le marché.A titre d’illustration, une taxation à hauteur de 2% dans le secteur Thionvillois, pour un terrain (bâti) de 850 m2 acquis en 1998 à hauteur de 33870 €, et à un cours 2005 de 54700 € (moyennes source Insee), serait de 1094 €, soit un montant relativement élevé mais en partie remboursable, et en tous cas largement inférieur au bénéfice de 20830 € que pourrait réaliser le propriétaire en revendant son terrain. Cela représente un peu plus de 4% de la viabilisation nécessaire à un nouveau logement (sur la base d’un coût de viabilisation de 30€/m2 X 850 m2). Autrement dit, en cas de crise du logement, on pourrait financer un accroissement du parc à un rythme de 4% l’an (contre 1.4% en tendance annuelle nationale), c’est-à-dire à un rythme de nature à résorber rapidement la crise.Détail technique important : la mise en place de cette taxe continue nécessiterait l’amélioration des systèmes de suivi, d’évaluation et de communication des prix du marché foncier, comme il en est également fait état dans le rapport du Sénat.
JJ Bertrandie et Gérard Cayuela

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